Cómo invertir en bienes raíces en 2024: 8 formas sencillas de comenzar

27 de febrero de 2023 Finanzas personales

La inversión en bienes raíces ofrece una manera de ganar dinero mientras construye su futuro financiero, pero también es una manera fácil de perder la camisa si no tiene cuidado.

Si investiga y se compromete con sistemas probados y verdaderos, puede recuperar su dinero y algo más.

Es por eso que queremos repasar 8 formas en las que puedes ganar dinero invirtiendo en bienes raíces. Todos son diferentes y ciertamente no le sugerimos que pruebe los 8 métodos. Pero este es un excelente punto de partida si recién estás comenzando.

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Cómo invertir en bienes raíces de 8 maneras

Aquí te presentamos las 8 formas en las que puedes invertir en bienes raíces. El método que elija depende en última instancia de su situación financiera y de lo que espera lograr.

• #1: Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
• # 2: propiedad de alquiler
• #3: piratería de casas
• # 4: invertir la propiedad
• #5: Alquiler de habitaciones a corto plazo
• #6: Fondos inmobiliarios
• #7: Inversión inmobiliaria en línea
• #8: Fondos de capital privado

También analizaremos los cuatro mitos de la inversión inmobiliaria. Empecemos.

#1: Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Si está buscando una manera de invertir en bienes raíces que tenga un riesgo menor que comprar una propiedad de inversión, este es el método para usted.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, actúan como fondos mutuos para bienes raíces. Piense en ellos como una canasta. En la cesta hay diferentes propiedades en las que puedes invertir. En lugar de invertir en propiedades individuales, inviertes en toda la cesta junto con otros inversores. Los REIT suelen ser gestionados por una empresa (es decir, un fideicomiso).

Su inversión se destina a la compra y el desarrollo de las propiedades para convertirlas en ganancias finales. Los inversores reciben dividendos con los REIT como un fondo normal.

Los REIT suelen ser gestionados por una empresa (es decir, un fideicomiso). También vienen en una variedad de formas diferentes. Puede invertir en REIT que se centran en edificios de atención médica, como hospitales, o edificios minoristas, como centros comerciales.

En general, los REIT son un excelente lugar para comenzar si está buscando iniciarse en la inversión inmobiliaria. No sólo no tendrá que preocuparse por pagar enormes cantidades por una propiedad, sino que podrá empezar hoy mismo con un corredor. Son una forma excelente y de bajo riesgo de diversificar su cartera en bienes raíces. Y nunca tendrás que pensar en ello como si fuera un fondo indexado normal.

Para obtener más información, consulte nuestro artículo sobre fondos mutuos para saber cómo comenzar a invertir con un corredor hoy.

# 2: propiedad de alquiler

Admítelo: has coqueteado con la idea de comprar una casa unifamiliar y alquilarla para obtener ingresos pasivos.

Si tiene cuidado con la propiedad que compra y la persona a la que se la alquila, puede ser una excelente manera de ganar algo de dinero mientras paga la hipoteca de la propiedad. Y a medida que los precios de alquiler aumentan cada año, su hipoteca permanecerá relativamente fija, lo que aumentará sus ganancias como resultado.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta los costes fantasmas de la compra de una vivienda. Estos son costos invisibles pero consecuentes, como el mantenimiento y las reparaciones regulares, que muchos posibles propietarios no consideran cuando compran una casa por primera vez.

Y dado que usted será el propietario de la propiedad, estará pendiente de cualquier problema que pueda surgir cuando su tenet lo llame a las 3 a. m. quejándose de una tubería rota.

Además, muchas personas suponen que los propietarios pueden fijar el alquiler que quieran. Eso no es cierto. Sólo pueden fijar el alquiler a un precio que el mercado respalde. Si la economía local comienza a tener problemas, usted podría verse obligado a alquilar la propiedad a una tasa inferior a la de su hipoteca. Empezaría a perder dinero todos los meses, lo que puede perjudicar gravemente su flujo de caja.

Si está dispuesto a esforzarse para ser un buen propietario, aquí tiene nuestro artículo sobre cómo comprar una casa.

#3: piratería de casas

El hackeo de una casa suena como si estuvieras intentando acceder a la computadora central de tu casa en un montaje de hackeo cursi.

Pero en realidad es una forma lucrativa de ganar dinero en el sector inmobiliario.

Así es como funciona el hackeo de viviendas: compras un edificio de varios pisos. Luego vives en una unidad mientras alquilas las otras. Esto le permite generar dinero a través del alquiler mientras reduce sus propios gastos viviendo en la propiedad.

Esto es similar a comprar una propiedad de alquiler. Pero en lugar de tener que pagar el mantenimiento y las reparaciones de una propiedad, será responsable de todas sus unidades. Esto puede ser un gran inconveniente para aquellos que quieran involucrarse en el robo de viviendas.

Sin embargo, si tiene los fondos para contratar personal de reparación o administradores de propiedades (o si simplemente quiere hacerlo usted mismo), piratear casas podría ser una excelente manera de ganar algo de dinero en bienes raíces.

#4: invertir la propiedad

Cambiar casas parece sencillo: compre una casa, renuévela y luego véndala por más de lo que la compró, y más de lo que costó renovarla.

Sin embargo, los aspirantes a amantes de las casas deben saber que esta es una de las formas de ganar dinero en el sector inmobiliario que consume más tiempo, dinero y energía. No solo necesita el dinero para comprar una propiedad, sino que también necesita invertir su capital para renovar una casa.

Uno de los mejores consejos que me han dado es que solo considere cambiar si tuviera una red de contratistas confiables en los que pudiera confiar. De lo contrario, es muy fácil que los costes se salgan de control.

E incluso cuando renueva una casa, no está garantizado que se venda mejor que antes. Factores como el mercado inmobiliario, la economía y la ubicación también desempeñan un papel fundamental.

Dicho esto, todavía tiene el potencial de brindarte enormes ganancias si juegas bien tus cartas.

#5: Alquiler de habitaciones a corto plazo

Al igual que el robo de viviendas, este método implica alquilar una propiedad en la que ya vive. Sin embargo, hay una ligera diferencia con este: ni siquiera es necesario ser propietario de la propiedad para poder alquilarla.

Con la llegada de sitios web como Airbnb e incluso Craigslist, puedes alquilar diferentes habitaciones de tu casa o apartamento por dinero en efectivo.

Y con la combinación del listado correcto y la ubicación correcta, puedes ganar una buena cantidad de dinero con esos sitios, como este lector emprendedor de I Will Teach:

Para obtener más información sobre cómo empezar con Airbnb, aquí está el artículo oficial de la propia empresa.

Además, aquí hay otra gran guía de nuestros amigos de The Points Guy.

#6: Fondos inmobiliarios

Estos actúan como REIT en los que usted invierte en un fondo mutuo con otros inversores en empresas que gestionan activamente diferentes propiedades para usted. La diferencia es que los fondos de inversión inmobiliarios también incluyen inversiones directas en propiedades inmobiliarias.

Los REIT actúan de manera muy similar a las acciones y otros valores, mientras que los fondos inmobiliarios son como los fondos mutuos típicos.

“Los fondos inmobiliarios generalmente aumentan su valor mediante la apreciación y generalmente no proporcionan ingresos a corto plazo a los inversores como lo hacen los REIT”, explica Stuart Michelson, profesor de finanzas de la Universidad Stetson. "Los fondos inmobiliarios ganan valor principalmente mediante el aumento del valor de los activos".

Debería esperar tarifas más altas que las de un REIT estándar.

#7: Inversión inmobiliaria en línea

Este método se basa en plataformas web como Fundrise para realizar su inversión por usted.

Estas plataformas permiten a los administradores inmobiliarios conectarse con posibles inversores inmobiliarios para ayudar a financiar la compra o inversión de diferentes propiedades.

Piense en ello como Kickstarter para bienes raíces. Pero en lugar de una hielera tonta que nunca le entregarán, puede recibir retornos como una inversión típica en acciones o bonos.

Y con una plataforma web, puede ser una experiencia mucho más intuitiva.

Si está interesado, aquí hay algunas plataformas de inversión inmobiliaria en línea que puede utilizar para comenzar:

• recaudación de fondos
• RealtyShares

#8: fondos de capital privado

Al igual que los fondos mutuos, los fondos de capital privado reúnen el dinero de diferentes inversores para invertir en propiedades. Sin embargo, a diferencia de un REIT o un fideicomiso inmobiliario, estos fondos generalmente solo están disponibles para inversores acreditados que tienen mucho dinero disponible para comenzar a invertir.

Para empezar, necesita al menos 100.000 dólares para empezar a invertir. Ese número puede comenzar fácilmente a alcanzar las siete cifras, dependiendo del fondo.

Como tal, no es tan accesible para el profano como muchas de las otras opciones de esta lista. Sin embargo, vale la pena señalarlo en caso de que eso se aplique a usted.

4 mitos de la inversión inmobiliaria

Sin embargo, seré honesto: creo que muchas personas que invierten en bienes raíces están haciendo una mala inversión. Esto sólo se ve exacerbado por todas las tonterías que existen sobre ser propietario de una casa.

Piénsalo. Todos hemos pensado en comprar una casa de cuatro dormitorios y una cerca blanca en nuestra propia porción del American Dream™.

Sin embargo, lo que muchos no se dan cuenta es que invertir en una casa de cuatro habitaciones puede convertirse rápidamente en la mayor pérdida de dinero y tiempo de sus vidas. De hecho, comprar una casa es sólo otro de esos guiones invisibles que seguimos ciegamente sin pensarlo dos veces.

Los guiones invisibles son esas creencias rectoras que están tan profundamente arraigadas en nuestra vida cotidiana que ni siquiera nos damos cuenta de que están ahí.

Todos los hemos escuchado antes:

1. Debes asegurarte de obtener un título universitario.
2. Después de graduarte, debes casarte.
3. Después de casarte, necesitas tener hijos.

Y comprar una casa es uno de esos guiones, a pesar de que es una de las decisiones más importantes que puede cambiar la vida.

De hecho, recibo correos electrónicos todos los días de personas que dicen: “Tengo un problema financiero horrible. ¡Por favor ayuda! y el 40% de las veces está directamente relacionado con sus hipotecas.

En el capítulo 9 de mi libro más vendido del New York Times, soy muy crítico con la gente que compra bienes raíces porque piensan que es una "buena inversión" o porque piensan que están "desperdiciando dinero en alquiler".

Esos mitos (y muchos otros) son sólo eso. Mitos. Y han sido tan perjudiciales para la situación financiera de muchas personas que siento que necesito disipar algunas de ellas hoy.

Estos son los cuatro mitos inmobiliarios que necesita conocer antes de siquiera pensar en comprar una casa.

El mundo quiere que seas vainilla...

…pero no tienes por qué seguir el mismo camino que los demás. ¿Cómo sería si diseñaras una vida rica en tus propios términos? Responda nuestro cuestionario y descúbralo:

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Mito n.º 1 de la inversión inmobiliaria: “Comprar un inmueble es una gran inversión”

Una cosa que siempre escucho de las personas que están a punto de comprar una casa es: “¡Comprar bienes raíces es una inversión! Un día esta casa valdrá MUCHO más de lo que vale ahora”.

Mira, lo entiendo. Siempre escuchamos historias de viejos imbéciles que compraron sus casas allá por la administración Truman por sólo 30.000 dólares y ahora valen 450.000 dólares o lo que sea.

Cuando la verdad es que la gente que dice cosas como esta no tiene en cuenta los factores invisibles como la inflación y el mantenimiento.

El economista de Yale y premio Nobel Robert Shiller informó que de 1890 a 1990, el rendimiento de los bienes raíces residenciales fue casi CERO después de la inflación.

Los agentes inmobiliarios y los propietarios de viviendas inundarán mi bandeja de entrada con correos de odio por decir esto, pero los bienes raíces son la inversión más sobrevalorada en Estados Unidos. Incluso Warren Buffett, uno de los hombres más ricos del mundo, señala que las casas no necesariamente aumentan de valor. Por cierto, todavía vive en la misma casa de cinco habitaciones que compró en Omaha, Nebraska, en 1958.

James Altucher escribió sobre por qué los empresarios no deberían comprar una casa y sugiere lo siguiente:

“Tome 1/20 del monto del pago inicial. Iniciar un negocio.

Su inversión podría llegar a cero (lo que también podría ocurrir con una casa), pero también podría alcanzar un rendimiento del 10.000%.

Con el tiempo, como emprendedor, si eres lo suficientemente persistente, obtendrás uno de esos rendimientos del 10.000%. Y serás persistente porque no desperdiciaste todo el dinero y el tiempo que te habría costado una casa”.

Mito n.º 2 sobre la inversión inmobiliaria: “¡Estoy tirando mi dinero si sigo alquilando!”

Un lector me dijo una vez: “Ramit, pago $1000 al mes por el alquiler de mi apartamento, así que definitivamente puedo pagar $1000 al mes en una hipoteca y acumular capital”.

Entonces le pregunté: "Bueno, ¿qué bonito es tu apartamento?"

Admitió que los pisos de madera eran viejos y que la cocina estaba muy anticuada.

“Entonces, ¿querrás una casa como esa”, le pregunté, “o querrás un lugar más agradable, uno con techos empotrados, electrodomésticos nuevos y un balcón lo suficientemente grande para recibir invitados?”

Ella me miró como si fuera un idiota. "Por supuesto que quiero una casa más bonita".

"Está bien", respondí. "Pero eso costará más que el alquiler actual, ¿verdad?"

Cuando dije eso, se le encendió una bombilla en la cabeza. Ella ni siquiera había considerado eso.

Lo más probable es que las personas que quieren comprar una casa tampoco lo hayan hecho. Por supuesto, querrás una casa más bonita que el apartamento que estás alquilando actualmente, ESPECIALMENTE si te comprometes a realizar una inversión a largo plazo, como una hipoteca. Pero eso significa que su pago mensual será mayor.

Por supuesto, eso parece bastante obvio, pero es sólo el comienzo.

Lo que muchas personas suelen ignorar cuando dicen que no quieren tirar el dinero en el alquiler son los costes fantasma.

Los costos fantasma son cosas como:

• Impuestos de propiedad
• Seguro
• Servicios públicos (por ejemplo, Internet, electricidad, gas, agua, etc.)
• Tarifas de mantenimiento del hogar
• Los desagües de los inodoros se rompen aleatoriamente a las 2 am, lo que te obliga a preguntarle torpemente a tu vecino si puedes usar su baño antes de pasar unas horas buscando en Google "plomeros las 24 horas".

Estos costos agregarán cientos por mes a sus gastos de manutención.

Después de todo, no sólo estás pagando la hipoteca cada mes. También estás pagando el horno si se estropea, o el calentador de agua si no funciona, o ese problema de cucarachas que heredaste del dueño anterior.

Cuando alquila, puede simplemente llamar al propietario si sucede alguna de esas cosas y él o ella pagará la factura.

(Por cierto, la respuesta común aquí es: “Los propietarios tienen en cuenta todo eso en el alquiler. ¡No alquilarían su casa si no pudieran obtener ganancias!” Esto es incorrecto. Los propietarios no cobran lo que sus El costo es + una ganancia. Los propietarios cobran lo que el mercado soporta. Algunos obtienen ganancias, pero muchos de ellos pierden dinero cada mes).

Sin embargo, cuando eres dueño, tienes que arreglar esas cosas o llamar a otra persona para que las arregle por ti. Y por supuesto, eso sale de tu propio bolsillo.

Claro, el plomero por aquí y el exterminador por allá no suena tan mal... pero imagina que en el transcurso de ser dueño de una casa, se te rompe el techo. De repente, son 25.000 dólares los que necesitas invertir en reparaciones.

Entonces, incluso si tiene una hipoteca que es igual a su alquiler (digamos $1,000), aún necesita agregar entre un 40% y un 50% a esa cantidad mensual para tener en cuenta los costos fantasma. Ahora estás pagando más cerca de $1,500 al mes.

Si compra una casa de $300,000 hoy, dentro de 30 años, podría costarle casi $1 MILLÓN.

Al final, no estás desperdiciando tu dinero alquilando, pero sí lo tirarás si compras una casa sin saber lo que estás haciendo.

En el vídeo a continuación, analizo un poco más los mitos sobre alquilar o comprar una casa. Échale un vistazo.

Mito n.º 3 de la inversión inmobiliaria: “¡Si reduzco suficientes tostadas de aguacate, puedo permitirme una casa!”

Sólo detenerlo. Ahora mismo.

Mito n.º 4 de la inversión inmobiliaria: “Siempre puedo aprovechar esta casa o aprovechar los ahorros fiscales”

En realidad, se trata de dos mitos en uno, pero ambos se reducen a una idea: la gente cree que puede garantizar que ganará dinero invirtiendo en bienes raíces.

Me refiero al apalancamiento y al ahorro fiscal, y AMBOS pueden hacer que usted pierda dinero.

1. Apalancamiento
   Muchos propietarios señalan el apalancamiento como un beneficio clave para su inversión inmobiliaria.
   Por ejemplo, puede hacer un pago inicial de $20 000 por una casa de $100 000, y si la casa sube a $120 000, efectivamente habrá duplicado su dinero.
   Eso suena genial, pero es ignorar una gran cosa: el precio de una casa no siempre aumenta (*corte a las personas que compraron una casa en 2007 llorando y asintiendo*). Desafortunadamente, el apalancamiento puede jugar en su contra si el precio baja.
   Si su casa cae un 10%, no sólo pierde el 10% de su capital: es más bien un 20% una vez que se toma en cuenta el 6% en honorarios del agente inmobiliario, costos de cierre, muebles nuevos y otros gastos.
   Debe estar preparado para afrontar esta pérdida potencial antes de gastar varios cientos de miles de dólares en una casa nueva.
2. Ahorro de impuestos
   La gente piensa que pueden deducir los intereses de su hipoteca de sus impuestos y ahorrar un montón de dinero.
   Aunque puede deducir los intereses de su hipoteca, las personas olvidan que están ahorrando dinero que normalmente nunca habrían gastado.
   Piénsalo. La cantidad que paga por ser propietario de una casa es mucho mayor que la que pagaría por cualquier alquiler si incluye todos esos pagos fantasmas que mencioné. Entonces, aunque seguramente ahorrará dinero en los intereses de su hipoteca gracias a las exenciones fiscales, el resultado neto suele ser una pérdida.

Al final del día, tanto el apalancamiento como las exenciones fiscales que se obtienen al comprar una casa simplemente no son razones suficientemente buenas para justificar la inversión en bienes raíces.

¿La inversión inmobiliaria es adecuada para usted?

La inversión inmobiliaria puede ser una forma interesante y divertida de diversificar sus activos. Si juega bien sus cartas e investiga, no se sabe cuánto dinero puede ganar con estas inversiones.

Pero tienes que tener cuidado. El sector inmobiliario tiende a ser un mercado muy volátil y existen muchos peligros si no se tienen en cuenta ciertos elementos. Para obtener más información sobre esto, asegúrese de consultar nuestros mejores recursos sobre el tema a continuación:

• Inversión inmobiliaria: mitos, hechos y formas de empezar

• The Real Scoop on Real Estate (la primera de una serie de 7 partes)

• No compres una casa sin hacerte esta pregunta

• Los bienes raíces son una inversión sobrevalorada

El presupuesto es insostenible. En su lugar, comience a “Gastar Conscientemente”.

Como se ve en el podcast de IWT , el Plan de Gasto Consciente te ayuda a comprar las cosas que amas, sin sentirte culpable.

Lars LofgrenInversionesInmobiliaria

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